Le démembrement immobilier est un procédé qui consiste à faire la séparation de la jouissance et de la nue-propriété, et ce, jusqu’au terme de l’usufruit. À la fin de ce dernier, la partie qui était démembrée rejoint la nue-propriété. Le démembrement de propriété constitue une excellente alternative pour assurer la transmission d’un patrimoine sans que les héritiers ne s’acquittent de frais de succession.
Le démembrement de propriété : principe
La propriété donne le droit à une personne de disposer et de jouir d’une chose à sa manière. Par conséquent, le droit de propriété comprend trois attributs. Il y a d’abord l’usus qui signifie le droit d’usage, ensuite l’abusus qui renvoie au droit de disposer d’un bien en procédant à sa vente ou sa transmission et enfin le fructus. Ce dernier désigne le droit de récolter les fruits relatifs au bien.
Ainsi, lorsqu’on parle de démembrement, la propriété est divisée en plusieurs personnes. Ici, l’abusus fera référence à la nue-propriété du bien dont le propriétaire pourra disposer sans l’utiliser de manière directe. L’usus et le fructus désignent l’usufruit et leur durée de vie est égale à celle du bénéficiaire. Par ailleurs, la durée peut également être définie autrement par contrat.
L’achat immobilier en démembrement
Plusieurs possibilités s’offrent à ceux qui souhaitent effectuer un achat immobilier en démembrement.
Il y a d’abord l’achat immobilier en démembrement simple : celui-ci donne la possibilité aux parents d’acquérir l’usufruit d’un bien immobilier. En parallèle, leur enfant achète la nue-propriété du bien. Alors, les parents jouiront du bien jusqu’à leur décès. Ensuite, la pleine propriété reviendra à l’enfant qui n’aura pas à verser de droits de succession.
Ensuite, il y a l’achat immobilier démembrement croisé : cette méthode est souvent utilisée par les couples non mariés. Ici, les partenaires font chacun l’acquisition d’une part d’usufruit et d’une part de nue-propriété. Lorsque l’un d’entre eux décède, l’autre conserve la jouissance du logement.
Enfin, il y a l’achat immobilier démembrement croisé via SCI : Au niveau de cette méthode, chaque membre est nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie. Lorsque la SCI est constituée, la totalité des parts est divisée et chacun des associés se verra attribuer un usufruit sur une partie des parts et une nue-propriété sur l’autre partie.
L’intérêt d’un achat immobilier en démembrement
L’achat immobilier en démembrement permet d’assurer la transmission d’un bien à ses descendants et de protéger l’autre conjoint en cas de décès.
Lorsque la succession est ouverte, on assiste à la reconstitution de la nue-propriété et de l’usufruit. Ceux-ci vont alors former la pleine propriété en franchise de droits et sans paiement de droits de succession.
Le démembrement d’un bien immobilier permet aux parents de céder la nue-propriété du bien à leur enfant tout en conservant le droit de jouissance. C’est ainsi une manière d’anticiper la succession et de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux considérables. Lorsque les parents décèdent, l’enfant devient le propriétaire de la pleine propriété.
Durant la période de démembrement de propriété, l’enfant n’a aucune charge d’impôt à payer. D’autre part, les parents qui gardent la jouissance du bien immobilier ont la liberté de l’occuper ou de le louer.
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